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안녕하세요, 앵치입니다 🧳
오늘은 임대차 계약할 때 꼭 확인해야 할
“주택의 법적 분류”에 대해 설명드릴게요.
건축물대장이나 등기부등본에서 자주 보이는
다중주택 / 다가구주택 / 다세대주택
이 3가지는 이름은 비슷하지만,
📌 거주 구조와 법적 권리 보호 수준이 전혀 다릅니다.
📌 핵심 비교표
| 다중주택 | 1세대가 여러 방에 입주, 공용 복도/현관 | X (세대 아님) | 1명 (전체 소유) | 같은 주소 | 전입신고 빠른 순 |
| 다가구주택 | 1명이 소유, 각 세대 독립 출입 가능 | 3~19세대 | 1명 (전체 소유) | 같은 주소 | 전입신고 빠른 순 |
| 다세대주택 | 각 세대가 등기 가능, 공동주택 구조 | 2층 이상, 전용 85㎡ 이하 | 세대별 분양 등기 가능 | 각자 다른 동/호수 | 등기 + 전입신고 주소 기준 |
🧾 용어별 개념 정리
🧍 다중주택
- 원룸처럼 복도 따라 여러 방이 있는 구조
- 화장실은 개별, 현관이나 계단실은 공용
- 주소는 “101동 1층” 식으로 모두 같음
- 건축물대장에는 ‘단독주택(다중주택)’으로 기재
- 대항력・우선변제권 순위는 전입신고 날짜 기준
📌 문제점: 전입신고 날짜가 같을 경우
→ 순위가 명확히 구분되지 않아 배당 시 혼선 발생 가능
🏘️ 다가구주택
- 한 건물에 여러 세대 거주 가능하지만
- 건축법상 “1개의 단독주택”
- 등기부등본상 전체가 하나의 부동산
📌 전입세대 주소가 모두 같음
→ 동·호수 구분하지만 편의상
→ 대항력・우선변제권은 전입신고 ‘시점’이 빠른 순
📌 임차인 많으면 순위 꼬이기 쉬움
→ 반드시 전입세대확인서로 선순위 여부 체크!
🏢 다세대주택
- 건축법상 공동주택으로 구분
- 세대별로 전용 면적 85㎡ 이하, 4층 이하
- 각 세대별로 등기 가능
→ 매매·전입신고·확정일자 모두 개별 적용
📌 주소(동·호수)가 분리되므로
→ 대항력 + 우선변제권 확보에 유리함
💬 앵치의 현실 팁
다세대주택은 내 세대가 법적으로 독립되어 있고
주소도 분리되어 있어 대항력 확보가 유리해요.
반면, 다가구·다중주택은 주소가 같고 순위 다툼 가능성이 높아
전세 계약 시 더 신중한 확인이 필요합니다.
✔️ 전세계약 전 확인 방법
- 건축물대장 열람 (종류: 단독/다세대/다중/다가구)
- 등기부등본 확인 (소유자 1명인지, 세대별 등기인지)
- 전입세대확인서 열람
→ 이미 누가 살고 있는지, 선순위 여부 확인!
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