🏠"선순위 보증금, 안 알려줬다면 ‘기망’일 수 있어요 (중개사 설명의무 정리, 전세사기 피해자 4호 인정)"

안녕하세요, 앵치입니다.
전세계약을 할 때,
중개사에게 “등기부상 문제 없어요”라는 말만 듣고
안심하고 계약한 경험 있으신가요?
그런데 나중에 보니
이미 선순위 보증금이 있었고,
내 보증금은 배당도 못 받는 상황이 되어버렸다면…?
이건 단순한 실수가 아니라,
기망행위(속임수)가 될 수도 있어요.

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📌 선순위 보증금은 반드시 고지해야 합니다

공인중개사는 계약 전에
선순위 권리관계, 기존 임차인의 보증금과 대항력 유무까지
서면으로 설명할 의무가 있어요.
이건 단순한 배려가 아니라,
「공인중개사법 시행규칙 제21조」에 따른 법적 의무입니다.

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🧾 어디에 표시돼 있어야 하나요?

서류명 반드시 확인해야 할 항목

전세계약서	등기부상 권리관계 관련 특약, 등기부 열람 유무
중개대상물 확인・설명서	선순위 임차인 존재 여부, 보증금 액수, 확정일자・전입 유무

✅ 이 서류에 선순위 보증금이 누락되었거나,
“없음”으로 기재돼 있었는데 실제로 존재했다면,
→ 기망행위로 판단될 여지가 충분해요!

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⚠️ 설명 안 했다면 어떤 책임이 있을까요?

• 민사상 손해배상청구 가능
  　→ 허위 설명 또는 중대한 정보 누락으로 인해 피해 발생 시
• 계약 취소 주장 가능성
  　→ ‘기망에 의한 의사표시’라면 계약 자체를 무효로 다툴 수도 있어요
• 형사고소 가능성도 존재
  　→ 반복적 중개사기, 선순위 은폐 등이 입증될 경우 사기죄 적용 가능성도 있어요

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💬 앵치가 알려드릴게요

“전입도 없고 깨끗한 집이에요” 라는 말만 듣고
계약서나 설명서를 제대로 안 봤다면…
‘내가 그냥 실수한 거구나’ 하고 넘기지 마세요.

설명의무는 중개사가 반드시 지켜야 할 법적 책임이고,
이걸 어긴 경우에는 상대방의 고의・과실이 인정될 수 있어요.

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✅ 내가 지금 확인할 수 있는 체크리스트

• 계약 당시 중개대상물 설명서에 선순위 임차인 유무 기재가 있었나요?
• 등기부등본에 다른 임차인의 전입・확정일자가 있었나요?
• 계약서나 특약에 ‘권리관계 이상 무’라고 되어 있나요?
• 피해가 발생한 뒤 중개사가 ‘몰랐다’, ‘말하지 않았다’고 했나요?

👉 이 중 2개 이상 해당된다면,
설명의무 위반 + 기망 가능성을 충분히 의심해볼 수 있어요.

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중개사가 모든 걸 완벽히 책임지지는 않지만,
고지하지 않은 사실로 인한 피해는 분명히 책임질 수 있어요.
앵치는 여러분의 억울한 상황을 놓치지 않도록
꼼꼼하게 안내해드릴게요 💼
 
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