🏠전세사기 탈출기 ⑩ - "불송치 결정서 공개, 핵심 쟁점이 빠진 이유는?"

불송치 통지서를 보고 앵치는 화가 났어요

안녕하세요, 앵치입니다.

오늘은 제가 직접 고소했던 사건의 불송치 결정서를 바탕으로,
수사 과정에서 중요한 쟁점이 어떻게 누락되는지 보여드리겠습니다.
특히 이번 사건의 핵심이었던 불법건축물 기망 정황이
수사기관에 의해 어떻게 소외되었는지를 짚어보겠습니다.

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🧾 사건 요약

저는 2022년, 경기도 oo시의 다가구주택에 전세로 입주했습니다.
당시 임대인(피의자)은 이 주택이 정상적인 주거용 건물이며,
전세금도 문제없이 반환해줄 수 있다고 설명했습니다.

하지만 계약 이후 건물은 불법건축물로 확인되었고,
전세 만기 후에도 보증금 oo만 원은 반환되지 않았습니다.

결국 저는 사기 혐의로 고소를 진행했고,
2025년 6월, 경찰은 불송치 결정을 내렸습니다.

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📄 불송치 결정서 요약

• 혐의 없음 사유: 피의자에게 사기 고의 입증이 부족함
• 핵심 판단:
  • 피의자는 경제 사정 악화로 보증금을 돌려주지 못했을 뿐,
    고의로 편취한 정황이 없음
  • 임대차 계약 당시, 피의자가 대출 상환 중이었고 신용에 문제없었음
  • 임대인의 재산은 담보권에 의해 처분이 불가능했기 때문에
    사기로 보기 어렵다는 판단
  • 보증금 반환 불능은 계약상 위험 분담의 일부라는 취지

“피의자의 파산 관련 자료를 면밀히 살펴보더라도,
사실관계가 부합하지 않고 신빙성 배척이 어려움.
신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 상환한 형태로,
기존 임차인에게 보증금을 반환하지 않은 행위는
사기보다는 일시적 불이행의 성격으로 보인다.”

(출처: 불송치 결정서 요약)

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⚠ 그런데... 불법건축물 기망 정황은 어디 갔나요?

제가 고소장에서 가장 강조한 부분은 다음과 같았습니다.

“해당 건물은 불법건축물로서,
임대인이 이 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았으며,
정상 건물인 것처럼 꾸며 계약을 체결하였다.”

이처럼 명백한 기망 정황이 있음에도,
불송치 결정서에는 ‘불법건축물’이라는 단어조차 나오지 않습니다.

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🔍 왜 수사에서 빠졌을까?

1. 수사 초점이 ‘보증금 미반환’에만 국한됨
   기망 여부는 별도로 조사되지 않음
2. 불법건축물 여부에 대한 자료가 첨부되지 않았거나, 무시됨
   경찰이 ‘건축물대장’ 등의 확인을 수사로 받아들이지 않았을 수 있음
3. 검사의 보완수사 지시도 해당 쟁점을 포함하지 않았을 가능성
   수사 과정에서 ‘경제 사정’만 검토되고, 계약 성립 경위는 간과됨

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🎯 앵치의 한 줄 정리

핵심은 계약 체결 당시의 고의성입니다.
경제사정 때문이라며 면책시키는 수사 흐름은,
사기범에게 너무 관대한 결과를 낳습니다.

 

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✍️ 전세사기 피해자에게 드리는 조언

• 고소장 작성 시 기망의 근거 (불법건축물, 무자력, 이중계약 등)를
  명확한 자료와 함께 정리해야 합니다.
• 수사 초기에 모든 증거를 한번에 제출해야
  주요 쟁점이 수사에서 누락되지 않습니다.
• 불송치가 나왔다고 끝이 아닙니다.
  재기수사 요청 또는 이의신청으로 다시 대응할 수 있습니다.

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필요하신 분들을 위해 아래와 같은 양식도 공유 중입니다.

🏠"전세사기 서류 양식 모음 (배당요구신청서 / 면책이의서 / 피해자 진술서)"

🏠"전세사기 서류 양식 모음 (배당요구신청서 / 면책이의서 / 피해자 진술서)"

📌 [탄원서 양식] 사기 임대인 처벌 요청 탄원서 – 검찰/법원 제출용

📌 [탄원서 양식] 사기 임대인 처벌 요청 탄원서 – 검찰/법원 제출용