※ 위 사례는 실제 전세사기 피해자인 앵치의 경험을 바탕으로 작성된 내용입니다. 다만, 본 사례가 모든 유사 사례에 대해 절대적인 피해자 입증 자료로 인정되는 것은 아닙니다.
사건의 정황, 증거 자료, 계약 구조 등에 따라 판단은 달라질 수 있으므로, 개별적인 사실관계 분석이 선행되어야 합니다.
안녕하세요.
전세 계약 전에 확인할 수 있는 건 다 확인했는데, 나중에 알고 보니 불법건축물이었고, 전세사기 까지 당한 앵치입니다.
하지만 기망(속임수)을 입증해 형사고소했고, 검찰 송치 및 전세사기 피해자 4호로 인정받았습니다.
이 글은 같은 피해자가 생기지 않기를 바라는 마음으로 기록합니다.
🧱 계약 당시 상황: “건축물대장엔 아무 문제 없었어요”
- 건축물대장에는 위반건축물 표기가 전혀 없었습니다.
- 전세계약서에도 ‘불법건축물 아님’이라고 적혀 있었고, 중개사도 문제 없다고 설명했어요.
- 그런데 이상한 점이 있었죠.
→ 실제로 저주중인 호수가, 건축물대장에 등재된 호수와 달랐던 것입니다.
예를 들어 건축물대장에는 1층 3호수, 2층 3호수 이렇게만 있는데,
실제 거주 호수는 다섯 호수가 넘는 세대가 입주 중이였고 부동산 매물 정보도 그 호수로 올라와 있었어요.
즉, 실제보다 세대 수를 뻥튀기한 불법 세대 분할(방쪼개기)이었던 겁니다.
🎙️ 중개사도 알고 있었다는 ‘녹취’ 확보
그런데 계약 이후 여러 문제가 생기고 나서, 중개사가 해당 건물이 불법건축물이라는 사실을 알고 있었다는 말을 직접 했고,
저는 그 발언을 녹취로 확보했습니다.
하지만 저는 중개사보다 집주인에게 더 큰 책임이 있다고 판단했습니다.
(전세사기 피해자 인정을 위해서는 집주인의 기망혐의 입증이 필요하기 때문이에요.)
→ 집주인도 불법건축물임을 알면서 숨기고 계약을 체결한 것이기 때문입니다.
⚖️ 그래서 형사고소, 결과는?
- 저는 집주인을 ‘사기’ 혐의로 형사고소했습니다.
- 고소장에 "계약 당시 불법건축물임을 알았더라면 절대 계약하지 않았을 것"이라는 점을 강조했고,
- (전세사기 피해자 4호 입증을 위해서는 '계약 당시' 시점의 기망이나 사기 혐의 입증이 필수입니다.)
- 중개사의 녹취 내용도 증거로 제출했습니다.
그 결과,
✅ 기망이 인정되어 검찰로 사건 송치
✅ 전세사기 피해자 공식 인정
까지 받게 되었습니다.
🔍 불법건축물, 어떻게 확인할 수 있었을까?
이 사건을 겪고 나서 깨달은 건, 표면상으로는 드러나지 않는 불법이 많다는 점이었어요.
아래는 불법건축물 여부를 확인하는 5가지 방법입니다. 제가 겪은 사례도 함께 덧붙였어요.
1. 건축물대장 열람
- 정부24 - 건축물 대장 검색 후 발급
- 위반건축물 표기 유무 확인 (하지만 제 경우처럼 없을 수도 있어요)
- 층수, 세대수, 구조가 실제와 일치하는지 비교하세요
정부서비스 | 정부24
정부24는 정부의 민원 서비스, 정부혜택(보조금24), 정책정보/기관정보 등을 한 곳에서 한 눈에 찾을 수 있고 각 기관의 주요 서비스를 신청·조회·발급할 수 있는 대한민국 정부 대표 포털입니다
www.gov.kr
❗ 주의: 저처럼 표기는 없어도 실사용 구조가 다르면 여전히 불법일 수 있습니다!
2. 토지이용계획확인서 확인
- 토지이음 서비스 링크
- 해당 건물의 용도지역, 건폐율, 용적률 확인
- 다가구 건축이 허용되는 지역인지도 체크하세요
토지이음
이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
3. 항공사진/지도 비교
- 네이버 지도 / 카카오맵에서 항공사진(스카이뷰) 활용
- 지붕에 불법 옥탑방, 증축 흔적 있는지 육안 확인
- 층수나 구조가 실제와 다르면 의심해보세요
4. 구청 건축과에 문의
- 해당 구청 건축과 또는 도시계획과에 전화해서
- "이 주소의 건축물이 위반건축물로 단속된 이력이 있는지" 직접 확인
- 실제 민원 접수 이력도 확인 가능합니다
5. 현장 구조와 건축물대장 비교
- 제 사례처럼 건축물대장에 없는 호수로 계약을 유도했다면,
불법 세대 분리 가능성이 매우 높습니다
✅ 정리 요약
항목 확인 방법 내 사례와 비교
| 건축물대장 | 정부24에서 열람 | 위반 표기 없음 (속았음) |
| 층수/호수 비교 | 대장 vs 실제 확인 | 실제 거주 호수는 대장에 없음 |
| 중개사 발언 | 녹취 확보 | "불법인 거 알고 있었다" 말함 |
| 집주인 | 형사고소 | 기망 인정, 검찰 송치 |
| 피해자 구제 | 전세사기 피해자 인정 | 검찰 송치 후 이의신청 |
📝 마무리하며
처음엔 "설마 나한테 이런 일이?" 싶었지만, 실제로 너무 흔하게 벌어지는 사기 수법입니다.
건축물대장만 믿고 계약했다가, 나중에 뒤통수 맞는 경우 정말 많아요.
✔ 계약 전, 실제 구조 vs 건축물대장 비교 꼭 하기
✔ 없는 호수, 이상한 구조는 바로 의심하기
✔ 중개사나 집주인 말만 믿지 말고 직접 공공문서 확인하기
이 글이 누군가에게는 전세사기를 피하는 데 도움이 되길 바랍니다.
필요하시다면 형사고소 진행 과정, 고소장 작성 팁, 녹취 활용법 등도 따로 정리해 드릴게요.
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