안녕하세요. 집주인이 파산해버린 전세사기 피해자 앵치입니다.
개인 파산절차에서는 채무자의 재산이 환가(=금전화)되어야
다음 단계인 배당 및 면책심사로 넘어갈수 있기 때문에
앵치처럼 집이 경매로 넘어가는 경우가 있을 텐데요.
"경매가 시작됐다는데 이제 뭘 해야 하지?"
하고 막막하신 분들 많으실 겁니다.
이번 글에서는 경매 개시 이후, 임차인이 반드시 챙겨야 할 절차들을
실제 사례를 바탕으로 구체적으로 정리해드립니다.
✅ 1. 경매개시결정문 확인
경매가 개시되면 법원에서 ‘경매개시결정등본’을 채권자와 일부 채무자에게 송달합니다.
그러나 임차인인 우리는 받지 못하는 경우도 많습니다.
📌 이런 경우에는 대법원 경매정보사이트에서
사건번호로 직접 조회해보는 것이 중요합니다.
✅ 2. 배당요구신청 (기한 엄수 필수)
보증금을 돌려받으려면 반드시 배당요구신청을 해야 합니다.
📅 기한: 경매개시결정등본 송달일로부터 2개월 이내
📍 방법: 법원 민원실 방문 또는 전자소송 사이트 (ecfs.scourt.go.kr)
✅ 이 신청이 누락되면, 낙찰 후에도 배당을 전혀 받지 못할 수 있습니다.
🧾 앵치의 실제 경험
저는 경매개시결정등본을 직접 받지 못했지만,
사건번호를 찾아서 기한 내에 전자소송으로 배당요구신청을 완료했습니다.즉, 문서가 집으로 도착하지 않더라도, 스스로 챙기지 않으면 권리를 잃을 수 있습니다.
꼭 사건번호 확인 → 배당요구 접수까지 마무리해주세요.
✅ 3. 임차권등기명령 (이사 간 경우)
이미 이사한 경우, 임차권등기를 하지 않으면 대항력이 사라집니다.
대항력이 없으면 배당에서도 밀릴 수 있습니다.
📍 신청처: 관할 지방법원
📄 필요서류: 임대차계약서, 확정일자, 전입증명서, 보증금 미반환 사실 등
👉 특히 다세대·다가구 건물의 경우,
임차권등기를 해도 현황조사서에 누락되는 사례도 있습니다.
🏠 앵치의 전세사기 탈출기 (부록) - 셀프 임차권등기명령 신청하는 법 (셀프 진행 가능! 돈주고
안녕하세요, 앵치입니다 🐥오늘은 전세사기 대응의 핵심 절차 중 하나인 ‘임차권등기명령 신청 방법’을 소개할게요.저도 변호사 없이, 전자소송 사이트에서 전부 셀프로 진행했습니다.절대
angchi.tistory.com
🧾 앵치의 실제 경험
저는 이사 후 임차권등기를 했고, 배당요구도 했지만
현황조사서에는 ‘임대차관계 미상’으로 처리되어 있었습니다.이런 경우에도 임차권등기와 배당요구가 확인되면 권리자로서 인정을 받습니다.
문서에 이름이 빠졌다고 걱정하지 마세요.
✅ 4. 감정평가서 & 현황조사서 확인
법원은 경매 전 ‘현황조사서’와 ‘감정평가서’를 작성합니다.
이는 물건의 상태, 점유자 정보, 과밀 임대 여부 등을 확인하는 중요한 자료입니다.
📌 불법 구조변경, 임대차 과다, 불분명한 임차인 정보 등은
전세사기의 주요 징후로도 볼 수 있습니다.
👉 감정평가서에 ‘임대관계 미상’이라고 되어 있다면,
권리신고가 누락되었거나, 대항력이 없는 계약이 다수 있다는 의미일 수도 있습니다.
✅ 5. 낙찰 추이 주시 & 우선변제 대상 확인
경매는 통상 1차 → 유찰 → 2차 순으로 진행되며, 유찰되면 감가율이 적용됩니다.
✅ 최우선변제 대상자라도, 낙찰가가 낮으면 해당 금액을 못 받을 수 있습니다.
🧾 앵치의 실제 경험
제 경우엔 은행 근저당이 우선 설정되어 있었고,
낙찰이 한 차례 유찰되자 최우선변제 대상에서 탈락하게 되었습니다.이렇게 되면 보증금 중 단 최우선변제금도 못 받게 되는 상황이 발생합니다.
👉 그래서 저는 다음 매각 전에 경매 유예 신청을 고려 중입니다.
(※ 이 내용은 다음 편에서 상세히 다룰게요.)
✅ 6. 배당표 열람 및 이의신청
경매 낙찰이 완료되면 법원에서 배당표를 작성하고,
배당 금액과 순위를 열람할 수 있게 합니다.
📌 내 금액이 누락되었거나 잘못 기재됐다면 이의신청 가능
이의신청은 배당표 열람 기간 내에만 가능합니다.
📌 요약 체크리스트
절차 해야 하는 일 기한 및 주의점
| 📬 경매개시 확인 | 사건번호 조회 | 등본 못 받더라도 반드시 확인 |
| 📝 배당요구신청 | 법원 또는 전자소송 | 개시일로부터 2개월 내 필수 |
| 🏠 임차권등기명령 | 이사한 경우 필수 | 대항력 유지를 위해 |
| 🧾 감정·현황조사서 확인 | 불법 구조·권리관계 확인 | 전세사기 징후 파악 |
| 💸 낙찰 추이 체크 | 우선변제 가능성 파악 | 감가 여부에 주의 |
| 🔍 배당표 열람·이의 | 배당 순위 확인 | 누락 여부 확인 |
💬 앵치의 한마디
경매는 자동으로 내 권리를 지켜주지 않습니다.
특히 근저당이 잡혀 있거나 전세사기 가능성이 있는 경우,
임차인이 적극적으로 대응하지 않으면 보증금을 날릴 수 있습니다.
다음 편에서는
🧾 [경매 유예 신청]과
🧾 [LH 우선매수권 사전협의] 절차를 함께 소개드릴 예정입니다.
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