🏠"감정평가서, 경매 전에 꼭 확인해야 할 핵심 항목 7가지"

감정평가서, 경매 전에 꼭 확인해야 할 핵심 항목 7가지

 

💼 감정평가서, 처음 보셨나요?

전세사기 피해자를 위한 꼭 알아야 할 핵심 포인트 7가지

안녕하세요, 똑 부러지지만 따뜻한 안내자 앵치입니다.
혹시 요즘 낯선 서류들에 둘러싸여 당황스러운 하루를 보내고 계신가요?

집이 경매로 넘어가면 자연스럽게 마주하게 되는 서류 중 하나가 바로 감정평가서인데요.
“이건 또 뭔데 이렇게 복잡해…?” 싶은 마음, 충분히 이해해요.

그래서 오늘은 📑 감정평가서가 어떤 문서인지,
그리고 거기서 꼭 확인해야 할 7가지 항목을
쉽고 또렷하게 정리해드릴게요.

 

행사기간: ~ 2025. 07. 16.

📌 감정평가서가 뭐예요?

감정평가서는 법원이 해당 부동산(집)의 가치를 판단하기 위해 만든 공식적인 보고서예요.
쉽게 말하면,
📍 “이 집, 경매 시작가는 이 정도가 적당해요”
하고 알려주는 기준이 되는 문서랍니다.

경매로 넘어간 집의 시세와 상태, 특이사항 등을 바탕으로
얼마에 입찰이 시작될지를 결정하는 데 꼭 필요해요.

그렇다면 감정평가서에서 어떤 부분을 꼭 봐야 할까요?

✅ 감정평가서 열람 절차

1. 대법원 경매정보 접속
   👉 http://www.courtauction.go.kr
2. ‘경매사검색’ 메뉴 선택
   – 주소, 사건번호, 물건번호 등으로 검색
3. 검색 결과에서 해당 물건 클릭
4. ‘관련서류 보기’ 선택
5. ‘감정평가서(PDF)’ 클릭 → 파일 열람 가능

 

경매사건 검색 클릭!

 

사건번호 입력 후 검색!

 

감정평가서 클릭 후 열람!

 

페이지가 많다고 당황하지 마세요. 앵치가 도와드릴게요!

 

📌 감정평가서 외에도
📁 현황조사서, 📃 등기사항증명서도 같은 방식으로 확인할 수 있어요.

 

📌  감정평가서에서 꼭 확인해야할 7가지!

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1️⃣ 감정가 (감정평가액)

제일 먼저 봐야 할 건 숫자예요.
이 감정가가 경매 최저입찰가가 되기 때문이에요.

📌 감정가가 너무 낮으면, 낙찰 가격도 낮아질 수 있고
→ 그만큼 보증금을 되돌려받기 어려워질 수 있어요.

예: 감정가 – 1억 2천만 원 → 최저입찰가로 적용됨

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2️⃣ 대상 부동산 정보

주소, 면적, 층수, 구조, 연면적 등
내가 살고 있는 집이 감정서에 정확히 기재돼 있는지 확인해보세요.

예: ○○시 ○○동 ○○번지 / 철근콘크리트 / 연면적 ○○㎡

📌 주소나 구조가 틀려 있으면 낙찰자도, 임차인도 헷갈릴 수 있어요.

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3️⃣ 감정 기준일과 작성일

이 문서가 언제 기준으로 작성되었는지도 중요해요.

• 감정 기준일: 2024.01.03
• 작성일: 2024.01.25

📌 시세가 급변했던 시점이라면, 현재 가치와 감정가가 차이 날 수 있어요.
너무 오래된 감정일이라면 재감정 요청 근거로도 쓰일 수 있어요.

 

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4️⃣ 평가 방법

어떻게 금액이 산출됐는지 보는 부분이에요.

• 토지: 주변 거래사례 비교, 공시지가
• 건물: 신축 기준 원가 – 감가상각

📌 현실적인 시세가 반영됐는지, 너무 보수적인 평가인지 판단할 수 있어요.

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5️⃣ 제시외 건물 체크

감정서에 이런 말이 적혀 있을 수 있어요:

“제시외 건물: 판넬조 창고 ○○㎡”

이건 등기부엔 없지만 실제로 존재하는 건물이에요.

📌 감정가에 포함되었는지, 철거 대상인지 꼭 체크하세요.
→ 경우에 따라 명도나 보상 문제로 이어질 수 있어요.

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6️⃣ 공부와 현황의 차이

• 서류(공부)상: 3가구
• 실제 현장: 6가구 거주 중

📌 이런 차이는 불법 개조, 세입자 리스크로 연결될 수 있어요.
내가 살던 구조와 다르다면 → 현황 조사에도 나타나야 해요.

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7️⃣ 특이사항

감정평가서 마지막에 있는 ‘기타사항’은
짧은 문장이지만, 정말 중요한 힌트를 줘요.

예를 들면:

• “내부 확인 불가”
• “임대차 관계 미상”
• “○○보호구역 지정”

📌 이 말들이 실제 낙찰자와의 명도 협상이나 보상금 회수에 영향을 줄 수 있어요.

 

 

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🧾 정리: 감정평가서, 이렇게 확인해보세요

항목 왜 중요한가요?

감정가	보증금 회수 가능성과 직결
부동산 정보	실제 주소, 면적과 일치 여부
기준일	시세 반영 시점 판단
평가 방법	평가 금액의 신뢰도 파악
제시외 건물	보상 제외/철거 여부 확인
공부-현황 차이	불법 개조 여부, 분쟁 요소
특이사항	명도, 소송 가능성 여부 확인

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여러분의 상황이 조금이라도 나아지는 데 도움이 되기를 바라며,
모르는 부분이 있으면 언제든 앵치에게 남겨주세요.
최대한 쉽게, 그리고 진심으로 도와드릴게요.

지금까지 앵치였습니다. 감사합니다. 🫶🏻

 

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